1. Các trường hợp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Căn cứ theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự thể hiện việc bên nhận chuyển nhượng giao một khoản tiền hoặc tài sản khác theo quy định cho bên chuyển nhượng trong một thời hạn để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Căn cứ Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các trường hợp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi:
- Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
- Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện
- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn
- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình
- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
- Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của giao dịch dân sự vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch.
Ngoài ra, quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 đối với trường hợp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được gồm:
- Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
- Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Điều 116. Giao dịch dân sự
Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”
Từ đó suy ra, hợp đồng đặt cọc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch hợp đồng dân sự.
Trong khi đó, Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, các điều kiện để hợp đồng đặt cọc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực là:
(1) Điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng;
(2) Điều kiện về sự tự nguyện trong giao kết hợp đồng;
(3) Điều kiện về sự phù hợp của mục đích và nội dung hợp đồng so với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội.
Đồng thời, căn cứ theo quy định tại khoản 6, 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 được sửa đổi tại tại Điểm a Khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phải mọi trường hợp đều phải có Giấy chứng nhận mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các trường hợp sau đây không cần có Giấy chứng nhận vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nếu có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Chủ tịch UBND cấp xã chấp thuận.
- Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức nếu có thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa đã được Chủ tịch UBND phê duyệt.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.TRUNG HOÀ, Q.CẦU GIẤY, TP HÀ NỘI
CS2: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KĐT LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI