NỢ LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ, TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TÍNH THEO GIÁ ĐẤT NÀO?

Căn cứ Điểm c Khoản 18 Điều 1 Nghị định 291/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 06/11/2025

“a) Đối với hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 10 tháng 12 năm 2019 thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận (hoặc theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định của pháp luật).”

Đồng thời, căn cứ tại điểm b Nghị định 103/2025/NĐ-CP quy định:

“b) Đối với hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất từ ngày 10 tháng 12 năm 2019 đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ trong thời hạn 05 năm kể từ ngày ghi nợ tiền sử dụng đất.

Quá thời hạn 05 năm kể từ ngày ghi nợ tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc trả nợ theo quy định tại Điều 22 Nghị định này.”

Như vậy, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân còn nợ tiền sử dụng đất, việc xác định số tiền phải nộp không căn cứ vào giá đất tại thời điểm trả nợ, mà phụ thuộc vào thời điểm được ghi nợ trên Giấy chứng nhận. Cụ thể, nếu được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 10/12/2019 thì người sử dụng đất tiếp tục thanh toán khoản tiền còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, hoặc theo số tiền đã ghi nợ trên Giấy chứng nhận, với điều kiện số tiền đó được xác định đúng quy định pháp luật.

Trường hợp được ghi nợ từ ngày 10/12/2019 đến trước ngày Nghị định 103/2025/NĐ-CP có hiệu lực, thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục thanh toán theo số tiền đã ghi trên Giấy chứng nhận (xác định theo Nghị định số 45/2014/NĐ-CP) trong thời hạn 05 năm kể từ ngày ghi nợ.

Do đó, trong các trường hợp nêu trên, cơ quan có thẩm quyền không được áp dụng giá đất tại thời điểm hiện tại để tính lại tiền sử dụng đất còn nợ nếu người sử dụng đất vẫn thuộc phạm vi điều chỉnh của các quy định chuyển tiếp này.

2. Ghi nợ lệ phí trước bạ

Căn cứ Khoản 1 Điều 9 Nghị định 10/2022/NĐ-CP

“1. Ghi nợ lệ phí trước bạ đối với đất và nhà gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất. Khi thanh toán nợ lệ phí trước bạ thì hộ gia đình, cá nhân phải nộp lệ phí trước bạ tính theo giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.”

Theo quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ, “thời điểm kê khai lệ phí trước bạ” được hiểu là thời điểm thực hiện việc kê khai để thanh toán và xóa nợ lệ phí trước bạ, không phải thời điểm ghi nợ. Việc ghi nợ chỉ là cơ chế tạm thời cho phép người sử dụng đất chưa phải nộp ngay nghĩa vụ tài chính, chưa làm phát sinh nghĩa vụ nộp tiền cụ thể.

Do đó, khi thực hiện xóa nợ việc kê khai và nộp lệ phí trước bạ theo giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và đang có hiệu lực tại thời điểm kê khai xóa nợ, phù hợp với nguyên tắc xác định nghĩa vụ tài chính tại thời điểm thực hiện kê khai theo quy định pháp luật hiện hành.

Căn cứ tại khoản 2 Điều 9 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định:

“2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ lệ phí trước bạ theo quy định tại khoản 1 Điều này nếu chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác (trừ trường hợp tặng cho nhà, đất giữa các đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 10 Nghị định này) thì phải nộp đủ số lệ phí trước bạ còn nợ trước khi chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho.”

Quy định này cho thấy nguyên tắc bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về lệ phí trước bạ trước khi thực hiện các giao dịch làm thay đổi chủ thể quyền đối với nhà, đất. Theo đó, trong trường hợp đã được ghi nợ lệ phí trước bạ nhưng có nhu cầu chuyển nhượng, chuyển đổi hoặc tặng cho quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất cho người khác, thì phải nộp đủ toàn bộ số lệ phí trước bạ còn nợ để xóa nợ trước khi thực hiện giao dịch. Việc ghi nợ không làm phát sinh quyền chuyển dịch tài sản khi nghĩa vụ tài chính chưa được hoàn thành, trừ trường hợp tặng cho giữa các đối tượng được pháp luật cho phép miễn hoặc không phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định riêng. Quy định này nhằm bảo đảm quản lý chặt chẽ nguồn thu ngân sách nhà nước và ngăn ngừa việc chuyển dịch tài sản khi nghĩa vụ tài chính chưa được thực hiện đầy đủ.

(Hình ảnh đi nhận thông báo thuế)


(Hình ảnh đến ngân hàng nộp lệ phí trước bạ)
 Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng.Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.

-ĐH-

MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI

FB: LUATTHANHDAT

ZALO: 03.2518.2518

CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.TRUNG HÒA, Q.CẦU GIẤY, TP HÀ NỘI

CS2: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KĐT LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI