Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Như vậy, mục đích của việc đặt cọc là cam kết việc ký hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai.
Theo Khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về trường hợp bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ: “nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
Căn cứ theo điều 164 Luật Nhà ở 2023 về Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng. “1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng …”
Như vậy, việc từ chối ra công chứng là hành vi không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết, có thể xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng đặt cọc.
Các trường hợp có thể xảy ra:
- Bên bán đơn phương chấm dứt hợp đồng, viện các lý do không chính đáng thì điều này rõ ràng vi phạm hợp đồng đặt cọc. Bên đặt cọc có quyền: Yêu cầu hoàn trả tiền cọc, yêu cầu phạt cọc bằng số tiền đã đặt cọc
-Bên mua vẫn muốn thực hiện hợp đồng, bên bán yêu cầu Toà án buộc bên bán ký chuyển nhượng kèm theo điều kiện sau:
+ Tài sản phải có đủ điều kiện chuyển nhượng (có sổ, không tranh chấp);
+ Hợp đồng đặt cọc có điều khoản cam kết cụ thể;
+ Bên bán không có lý do pháp lý chính đáng từ chối giao kết.
Để đảm bảo an toàn pháp lý và hạn chế tối đa tranh chấp phát sinh, cả hai bên cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng khi tiến hành giao dịch. Về phía người mua (bên đặt cọc), hợp đồng cần được thỏa thuận chi tiết, ghi rõ thời hạn ký kết hợp đồng mua bán chính thức, mức phạt cọc cụ thể nếu vi phạm và đặc biệt là điều khoản cho phép khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng để ràng buộc trách nhiệm đối tác. Ở chiều ngược lại, người bán chỉ nên nhận cọc khi đã thực sự chắc chắn về quyết định chuyển nhượng; trong trường hợp muốn hủy giao dịch, việc thiện chí thương lượng và hòa giải nên được ưu tiên thay vì đơn phương chấm dứt, bởi hành động này không chỉ làm mất uy tín mà còn tiềm ẩn rủi ro cao dẫn đến kiện tụng và gánh nặng bồi thường.
Tóm lại, việc bên bán từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng sau khi đã nhận cọc được xác định là hành vi vi phạm cam kết, ngoại trừ các trường hợp bất khả kháng hoặc có lý do pháp lý chính đáng. Khi đó, bên đặt cọc hoàn toàn có quyền yêu cầu hoàn trả tiền gốc, tiền phạt cọc cũng như bồi thường thiệt hại. Mặc dù vậy, yêu cầu buộc bên bán tiếp tục thực hiện hợp đồng sẽ chỉ được chấp nhận nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý và hợp đồng đặt cọc đã thể hiện rõ ràng ý chí ràng buộc giữa hai bên.
Tổng kết lại, đất chưa có sổ đỏ hoàn toàn có thể được công nhận quyền thừa kế nếu đáp ứng đủ các điều kiện về giấy tờ chứng minh hoặc nguồn gốc sử dụng đất ổn định theo Luật Đất đai 2024. Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-ĐTL-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
FB: LUATTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.TRUNG HÒA, Q.CẦU GIẤY, TP HÀ NỘI
CS2: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KĐT LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI