Hiện nay, do giá cả hấp dẫn, rẻ hơn nhiều so với các chung cư có sổ hồng nên người dân có xu hướng tìm tới những chung cư không có sổ hồng để mua. Tuy nhiên, việc không có sổ hồng khiến cho chung cư đó tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua sẽ khó lường trước được. Trong bài viết lần này Luật Vì Chân Lý Themis xin gửi đến quý khách hàng tư vấn pháp luật về chủ đề: Những rủi ro gặp phải khi mua chung cư không có sổ hồng.
Sổ hồng là gì? Theo đó, sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, do Bộ Xây dựng (đối với sổ hồng cũ), Bộ Tài nguyên và Môi trường (đối với sổ hồng mới) cấp. Sổ hồng là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người được cấp chứng nhận.
Sổ hồng có thời hạn nhất định, không vĩnh viễn, ghi nhận quyền sở hữu đất ở (bao gồm: số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng) và quyền sở hữu nhà ở (bao gồm: diện tích xây dựng, diện tích sử dụng chung, riêng, số tầng…).
Việc chuyển nhượng chung cư chỉ được thực hiện khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Việc tiến hành chuyển nhượng này sẽ được thực hiện đơn giản, nhanh chóng hơn về mặt thủ tục do đã có Giấy chứng nhận và việc sang tên Giấy chứng nhận cũng tương đối dễ dàng. Đồng thời, việc chuyển nhượng khi có sổ hồng cũng tránh được những rủi ro, đảm bảo quyền và lợi ích cho bên mua nhà đất.
Tuy nhiên, trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 sẽ được tiến hành chuyển nhượng mà không cần sổ hồng. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng tương đối mất thời gian do hồ sơ thủ tục phức tạp, việc xin cấp Giấy chứng nhận tương đối lâu. Đồng thời, khi chuyển nhượng chung cư không có sổ hồng thì rất dễ xảy ra các tranh chấp phát sinh, người mua dễ gặp thiệt thòi, mất quyền lợi, mang lại nhiều rủi ro.
Vậy rủi ro sẽ gặp phải khi mua chung cư không có sổ hồng là gì?
- Theo căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 thì điều kiện để tiến hành Giao dịch về mua bán chung cư phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014. Theo đó, việc mua chung cư không thuộc trường hợp ngoại lệ thì khi tiến hành việc công chứng, chứng thực hợp đồng căn cứ theo khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014 sẽ được xác định là không thoả mãn điều kiện về giao dịch mua bán nhà ở nên không thực hiện công chứng hợp đồng.
Khi đó, nhiều đối tượng lừa đảo có thể dụ người mua bằng cách cho họ ký Hợp đồng viết tay hoặc Lập hợp đồng dưới sự chứng kiến của thừa phát lại. Ở đây, khi chưa được phép mua bán chung cư do các bên chưa đủ điều kiện giao dịch nhưng vẫn làm trái luật, làm hợp đồng mua bán với nhau thì hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu. Khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, bên mua có thể “mất trắng” khoản tiền đã bỏ ra để mua chung cư.
Ngoài ra, nếu chưa được mua bán, các bên “lách” luật bằng cách làm hợp đồng đặt cọc, uỷ quyền nhưng thực chất là mua bán thì cũng tương tự, các loại hợp đồng này có thể không có giá trị.
- Bên cạnh đó, khi mua chung cư không có sổ hồng, người mua sẽ luôn phải đối diện với nguy cơ xảy ra tranh chấp bất cứ lúc nào. Người mua nếu không am hiểu pháp luật thường rất bị động, họ không được nắm các thông tin về việc căn hộ có vấn đề gì liên quan đến pháp lý hay không. Chẳng hạn như việc chủ đầu tư chưa được nghiệm thu kỹ thuật hay chưa đủ điều kiện để cấp sổ hồng cho các căn hộ,… Về lâu dài, quyền lợi của người mua sẽ là bị tổn hại trực tiếp khi có tranh chấp này xảy ra, thậm chí là mất nhà.
- Ngoài ra, người mua chung cư không có sổ hồng phải chịu những rủi ro khác khi thực hiện các giao dịch liên quan đến mua bán, chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp bằng căn nhà không sổ hồng đó.
Khi cấp sổ hồng cho chung cư, chủ đầu tư vẫn thực hiện cấp cho người đầu tiên có thực hiện mua bán với chủ đầu tư. Nếu lúc này, người được cấp sổ hồng không hợp tác thực hiện mua bán đúng luật thì nguy cơ “mất trắng” của người mua cũng không hiếm.
Cũng không loại trừ trường hợp khi giá chung cư có sự biến động, chủ cũ liền trở mặt, khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán chung cư là vô hiệu để đòi lại, sau đó bán cho người khác với giá cao hơn, hoặc yêu cầu người mua phải trả thêm tiền.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-NM-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.