Hiện nay, đặt cọc trong giao dịch mua bán nhà đất là hình thức rất phổ biến để đảm bảo các bên thực hiện việc mua bán, quá trình mua bán diễn ra thuận lợi. Bên mua thường phải đặt cọc trước một khoản tiền để chờ hoàn tất các thủ tục mua bán. Tuy nhiên, có rất nhiều người đang băn khoăn, lo lắng về vấn đề này vì không biết phải đặt cọc như thế nào để đảm bảo an toàn và hạn chế các rủi ro về sau?
Thực trạng hiện nay, khi mua bán nhà đất là những tài sản có giá trị lớn thường sẽ không tránh khỏi những rủi ro. Có rất nhiều trường hợp, mặc dù đã ký hợp đồng đặt cọc nhưng sau đó vẫn bị hủy vì những lý do như gia đình bên bán không đồng thuận bán tài sản nữa, có mối khác trả giá cao hơn hoặc đất vướng vào quy hoạch, chưa đầy đủ giấy tờ pháp lý, không xuất trình được các giấy tờ do đang bị thế chấp, đang có tranh chấp …Và đương nhiên người mua lúc nào cũng là người thiệt thòi. Do vậy, trước khi quyết định đặt cọc hay mua nhà đất thì người mua nên tìm hiểu rõ các thông tin về nhà đất đó như bên chuyển nhượng có đủ điều kiện để chuyển nhượng không, tài sản có tranh chấp không, yêu cầu bên bán cho xem giấy chứng nhận, giấy phép xây dựng,…để kiểm tra các thông tin về đất thì người mua có thể liên hệ với các cơ quan đăng ký đất đai.
1. Khái niệm đặt cọc và mục đích của việc đặt cọc
Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, mục đích của đặt cọc là để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng, xác định được hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó sẽ có ba trường hợp xảy ra như sau:
+ Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Thông thường khoản tiền này sẽ được tính vào tiền mua.
+ Trường hợp bên mua từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản sẽ thuộc về bên bán.
+ Trường hợp bên bán từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì hết thời gian đặt cọc, bên bán phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên mua cộng thêm số phạt cọc (nếu có) theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.
Bên cạnh đó, nội dung của hợp đồng đặt cọc mua bán cũng phải đảm bảo: Tuân thủ các quy định về hợp đồng dân sự, đảm bảo tính pháp lý, thông tin bên bán, bên mua, tài sản mua bán (các giấy tờ pháp lý của tài sản), loại hình đặt cọc (tiền hoặc các tài sản có giá trị tương đương), phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán, thỏa thuận giá bán, cam kết thời gian và địa điểm giao kết hợp đồng công chứng, thời gian giao nhà đất, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều khoản phạt hợp đồng.
2. Mức tiền đặt cọc bao nhiêu là phù hợp?
Hiện tại pháp luật không có quy định cụ thể nào việc phải đặt cọc bao nhiêu thì hợp đồng mới có hiệu lực. Việc đặt cọc bao nhiêu là do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, theo quan điểm của chúng tôi thì người mua nên đặt cọc không quá 20% giá trị của căn nhà, mảnh đất để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên.
3. Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?
Đây là vấn đề được rất nhiều người quan tâm, nếu ký hợp đồng đặt cọc và không có công chứng thì có giá trị pháp lý không?
Về hình thức của đặt cọc thì theo Bộ luật dân sự 2005 quy định việc đặt cọc bắt buộc phải lập thành văn bản, tuy nhiên hiện nay Bộ luật dân sự 2015 thì không bắt buộc phải lập thành văn bản. Tuy nhiên, để tránh rủi ro khi có phát sinh cho các bên thì các bên nên lựa chọn hình thức đặt cọc được thể hiện bằng văn bản.
Bộ Luật dân sự 2015 cũng không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng hoặc chứng thực. Nếu không có công chứng, hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, nếu các bên lập thành văn bản và có công chứng thì sẽ dễ dàng hơn khi xảy ra tranh chấp.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-DT-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 19006196
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.