Tôi đồng tình với tinh thần phát biểu của Chủ tịch Quốc hội, nhưng tôi cũng cho rằng, điều cần thiết hơn cả không chỉ là tiếp tục khẳng định rằng người dân chưa có sổ đỏ không đồng nghĩa với lấn chiếm đất.
Bởi nguyên tắc ấy, về cơ bản, đã được thể hiện trong pháp luật từ nhiều năm nay. nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, vấn đề này không hoàn toàn mới.
Điều quan trọng là làm thế nào để những quy định đó được thực hiện đầy đủ, đúng bản chất và thống nhất trong thực tiễn.
Để người dân không phải mất nhiều năm khiếu nại, khởi kiện chỉ nhằm chứng minh rằng mảnh đất gia đình mình đã sử dụng qua nhiều thế hệ không đương nhiên là đất lấn chiếm.
Ngày 22/10/2026, tại phiên thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đã đưa ra một quan điểm rất đáng chú ý liên quan đến việc bảo vệ quyền lợi của những hộ dân sử dụng đất lâu đời nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo thông tin báo chí, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh: “"Có những người dân sinh sống trên đất từ lâu, được chính quyền và cộng đồng địa phương xác nhận, nhưng vì điều kiện nào đó chưa được cấp giấy chứng nhận. Không thể chỉ vì chưa có giấy chứng nhận mà mặc nhiên coi họ là người lấn chiếm hoặc sử dụng đất trái pháp luật".
Tôi đồng tình với tinh thần phát biểu của Chủ tịch Quốc hội, nhưng tôi cũng cho rằng, điều cần thiết hơn cả không chỉ là tiếp tục khẳng định rằng người dân chưa có sổ đỏ không đồng nghĩa với lấn chiếm đất.
Bởi nguyên tắc ấy, về cơ bản, đã được thể hiện trong pháp luật từ nhiều năm nay. nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, vấn đề này không hoàn toàn mới.
Điều quan trọng là làm thế nào để những quy định đó được thực hiện đầy đủ, đúng bản chất và thống nhất trong thực tiễn.
Để người dân không phải mất nhiều năm khiếu nại, khởi kiện chỉ nhằm chứng minh rằng mảnh đất gia đình mình đã sử dụng qua nhiều thế hệ không đương nhiên là đất lấn chiếm.
Và để cơ quan quản lý nhà nước vừa bảo vệ được đất công, xử lý nghiêm những hành vi vi phạm, vừa không làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân.
Vậy phải hiểu vấn đề này như thế nào?
1. Trước hết, cần hiểu thế nào là lấn đất, chiếm đất?
Đây là hai khái niệm pháp lý khác nhau nhưng thường được gọi chung là “lấn chiếm đất”.Theo khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai 2024: Lấn đất là việc người sử dụng đất tự ý chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc người sử dụng đất hợp pháp cho phép.
Trong khi đó, khoản 9 Điều 3 quy định: Chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác khi chưa được người đó cho phép.
Như vậy, để xác định một hành vi là lấn đất hay chiếm đất, cần căn cứ vào nguồn gốc, ranh giới, chủ thể có quyền quản lý hoặc sử dụng đất và quá trình hình thành việc sử dụng đất.
Việc một người chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không tự cấu thành hành vi lấn đất, chiếm đất. Ngược lại, một người dù đã sử dụng đất rất lâu năm cũng không có nghĩa đương nhiên được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất.
Đây là hai vấn đề cần được phân biệt rõ ràng.
2. Pháp luật đất đai từ trước đến nay đã thừa nhận các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ
Nếu nhìn lại lịch sử pháp luật đất đai Việt Nam, có thể thấy Nhà nước đã từng bước xây dựng cơ chế công nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý.
Luật Đất đai 2003, tại Điều 50, đã quy định về việc cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, trong đó có những trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đáp ứng các điều kiện luật định.
Đến Luật Đất đai 2013, Điều 101 tiếp tục quy định việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ.
Đồng thời, Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP còn đặt ra cơ chế xử lý, xem xét công nhận quyền sử dụng đất đối với một số trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai, bao gồm cả đất lấn, chiếm và đất nông nghiệp do tự khai hoang.
Đến Luật Đất đai 2024, các nội dung này tiếp tục được kế thừa và quy định cụ thể hơn tại: Điều 138,139,140. Đặc biệt, Điều 138 tiếp tục phân chia các trường hợp sử dụng đất theo những mốc thời gian lịch sử như trước ngày 18/12/1980, trước ngày 15/10/1993 và trước ngày 01/7/2014 để xem xét công nhận quyền sử dụng đất.
Có thể thấy, pháp luật Việt Nam từ lâu đã không đặt ra nguyên tắc rằng cứ không có sổ đỏ thì đất được sử dụng là bất hợp pháp.
Thay vào đó, Nhà nước xây dựng các điều kiện để đánh giá nguồn gốc, thời điểm sử dụng, tính ổn định và những yếu tố pháp lý có liên quan.
3. Đáng chú ý hơn, ngay cả đất có nguồn gốc lấn, chiếm cũng có những trường hợp được Nhà nước xem xét công nhận
Đây có lẽ là vấn đề cần được nhìn nhận đầy đủ nhất.
Trong thực tiễn, có không ít trường hợp người dân sử dụng đất từ những năm 1980, 1990, thậm chí trước đó, xây dựng nhà ở và sinh sống ổn định qua nhiều thế hệ.
Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, họ mới biết rằng theo bản đồ địa chính hoặc hồ sơ quản lý đất đai của địa phương, diện tích đất đang sử dụng được xác định là đất do UBND xã, phường quản lý.
Từ đây phát sinh một vấn đề pháp lý phức tạp.
Cơ quan quản lý có thể cho rằng người dân đang sử dụng đất thuộc quỹ đất do Nhà nước quản lý khi chưa được cho phép và xác định đó là hành vi chiếm đất.
Tất nhiên, nếu có đầy đủ căn cứ cho thấy đất đã được Nhà nước quản lý, việc sử dụng không được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì phải xem xét tính chất vi phạm theo quy định pháp luật.
Nhưng cũng cần đặt ra câu hỏi:
Hồ sơ ghi nhận đất do UBND xã quản lý được thiết lập từ thời điểm nào? Trước hay sau khi người dân bắt đầu sử dụng đất? Việc xác định chủ thể quản lý đất có phù hợp với nguồn gốc và quá trình sử dụng thực tế hay không?
Không thể chỉ dựa vào một dòng thông tin trên bản đồ hoặc sổ mục kê mà bỏ qua toàn bộ lịch sử hình thành, quản lý và sử dụng thửa đất.
Đặc biệt, ngay cả trong trường hợp có đủ căn cứ xác định đất có nguồn gốc lấn, chiếm, pháp luật hiện hành cũng không mặc nhiên loại trừ mọi khả năng được công nhận quyền sử dụng đất.
Cụ thể, khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024 quy định đối với một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do lấn, chiếm trước ngày 01/7/2014, không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 của điều luật này:
Nếu người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch theo quy định thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Như vậy, cần hiểu rằng:
Ngay cả khi nguồn gốc sử dụng đất được xác định có vi phạm pháp luật, Nhà nước vẫn có cơ chế xem xét công nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp đáp ứng điều kiện luật định. Đây không phải là việc hợp pháp hóa mọi hành vi lấn chiếm.
Đó là một chính sách có sự phân biệt giữa những hành vi vi phạm phải xử lý nghiêm và những quan hệ sử dụng đất đã hình thành trong lịch sử, có khả năng được giải quyết ổn định theo quy định pháp luật.
4. Vậy tại sao pháp luật đã quy định nhưng người dân vẫn gặp rất nhiều khó khăn khi xin cấp sổ đỏ?
Theo quan điểm của tôi, đây mới là vấn đề cốt lõi cần được nhìn nhận từ phát biểu của Chủ tịch Quốc hội. Thực tiễn giải quyết các vụ việc đất đai cho thấy khó khăn không chỉ xuất phát từ việc người dân thiếu giấy tờ. Nhiều trường hợp còn có sự khác biệt giữa hồ sơ quản lý đất đai và quá trình sử dụng đất thực tế.
Có những thửa đất người dân đã xây dựng nhà ở hàng chục năm, được cộng đồng dân cư biết đến, không phát sinh tranh chấp trong thời gian dài, nhưng hồ sơ địa chính lại thể hiện là đất công, đất ao, đất nông nghiệp hoặc đất do UBND xã quản lý.
Cũng có những trường hợp việc ghi nhận nguồn gốc đất qua các lần đo đạc, lập bản đồ, chỉnh lý hồ sơ không thống nhất. Khi người dân thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, những tồn tại này mới phát sinh thành tranh chấp pháp lý.
Từ góc độ quản lý nhà nước, cơ quan có thẩm quyền phải bảo vệ đất công, ngăn chặn và xử lý hành vi lấn, chiếm đất. Đây là yêu cầu hoàn toàn chính đáng.
Nhưng từ góc độ bảo vệ quyền lợi của người dân, việc xác định đất có nguồn gốc lấn, chiếm phải dựa trên căn cứ pháp lý và chứng cứ cụ thể. Không thể đánh đồng mọi trường hợp đất được ghi nhận là do Nhà nước quản lý với việc người dân sử dụng đất trái pháp luật mà chưa xác minh đầy đủ. Và ngay cả khi xác định có hành vi vi phạm, cơ quan có thẩm quyền vẫn phải xem xét liệu trường hợp đó có thuộc diện được giải quyết theo Điều 139 Luật Đất đai 2024 hay không. Nếu pháp luật đã mở ra cơ chế công nhận quyền sử dụng đất đối với một số trường hợp có vi phạm trong lịch sử, thì việc tổ chức thực hiện cũng phải bảo đảm người dân có cơ hội được xem xét theo đúng cơ chế ấy.
5. Một vấn đề khác cần đặt ra là trách nhiệm quản lý nhà nước qua các thời kỳ?
Giả sử một hộ gia đình đã xây dựng nhà ở, sinh sống ổn định từ năm 1990 trên diện tích đất mà hiện nay chính quyền xác định là đất do UBND xã quản lý. Trong suốt nhiều năm, người dân sinh sống công khai, công trình tồn tại trên thực tế. Đến khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, họ mới được thông báo rằng toàn bộ diện tích đất đó có nguồn gốc chiếm đất. Trong trường hợp như vậy, theo tôi, không chỉ cần xác định trách nhiệm của người sử dụng đất mà còn phải xem xét quá trình quản lý của cơ quan nhà nước. Đất được giao cho cơ quan nào quản lý? Hồ sơ quản lý được hình thành từ thời điểm nào? Quá trình sử dụng đất của người dân có được cơ quan có thẩm quyền ghi nhận, kiểm tra hoặc xử lý trước đây hay không?
Nếu đã có những thiếu sót trong quản lý, việc giải quyết phải dựa trên quy định pháp luật và chứng cứ, không thể đơn giản chuyển toàn bộ hậu quả của những tồn tại lịch sử sang người dân.
Điều này không có nghĩa sự thiếu sót của cơ quan quản lý sẽ tự động làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp cho người đang chiếm đất.
Nhưng nó đặt ra yêu cầu phải đánh giá toàn diện, khách quan và công bằng trước khi đưa ra quyết định ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ.
6. Vậy điều gì thực sự đáng chú ý trong phát biểu của Chủ tịch Quốc hội?
Theo tôi, giá trị lớn nhất của phát biểu không nằm ở việc đưa ra một nguyên tắc pháp lý mới.
Bởi như đã phân tích, các Luật Đất đai trước đây và Luật Đất đai 2024 đã có những quy định tương đối cụ thể đối với đất không có giấy tờ, đất khai hoang và đất sử dụng có vi phạm pháp luật.
Điểm đáng chú ý nằm ở yêu cầu nhìn nhận đúng bản chất quyền sử dụng đất của người dân, đặc biệt trong quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Việc chưa có Giấy chứng nhận không thể là lý do duy nhất để phủ nhận quyền lợi của người đang sử dụng đất.
Nhưng ngược lại, việc sử dụng đất lâu năm cũng không thể là lý do để bỏ qua những điều kiện công nhận quyền sử dụng đất mà pháp luật đã quy định.
Cả hai cách nhìn cực đoan này đều có thể dẫn đến những hệ quả không phù hợp.
Từ đó, tôi cho rằng có ba vấn đề cần được quan tâm khi tiếp tục hoàn thiện chính sách đất đai.
Thứ nhất, phải xác định đúng nguồn gốc và quá trình sử dụng đất. Không thể chỉ đánh giá tình trạng pháp lý của một thửa đất thông qua việc đã có hay chưa có Giấy chứng nhận.
Thứ hai, phải phân biệt giữa hành vi vi phạm cần xử lý với các trường hợp sử dụng đất có yếu tố lịch sử được pháp luật cho phép xem xét công nhận. Đây chính là tinh thần đã được thể hiện trong Điều 138, Điều 139 và Điều 140 Luật Đất đai 2024.
Thứ ba, phải bảo đảm các quy định đã được luật hóa thực sự được áp dụng thống nhất, khách quan trong thực tiễn. Bởi một quy định dù tiến bộ đến đâu cũng khó bảo vệ đầy đủ quyền lợi người dân nếu việc áp dụng còn thiếu thống nhất hoặc chưa đánh giá hết chứng cứ.
Đất đai ở Việt Nam không chỉ là một loại tài sản có giá trị kinh tế. Đối với nhiều gia đình, đó còn là nơi sinh sống qua nhiều thế hệ, gắn với lịch sử hình thành cộng đồng dân cư và những biến động của đất nước trong suốt nhiều thập kỷ. Chính vì vậy, giải quyết những tồn tại về đất đai không thể chỉ nhìn từ hiện trạng giấy tờ hôm nay mà bỏ qua quá trình hình thành quyền sử dụng đất trong lịch sử. Tuy nhiên, việc bảo vệ quyền lợi của người dân cũng phải đặt trong khuôn khổ pháp luật, bảo đảm công bằng với những người chấp hành đúng quy định và bảo vệ lợi ích chung của xã hội. Tôi đồng tình với tinh thần phát biểu của Chủ tịch Quốc hội, nhưng tôi cũng cho rằng, điều cần thiết hơn cả không chỉ là tiếp tục khẳng định rằng người dân chưa có sổ đỏ không đồng nghĩa với lấn chiếm đất.
Bởi nguyên tắc ấy, về cơ bản, đã được thể hiện trong pháp luật từ nhiều năm nay.
Điều quan trọng là làm thế nào để những quy định đó được thực hiện đầy đủ, đúng bản chất và thống nhất trong thực tiễn.
Để người dân không phải mất nhiều năm khiếu nại, khởi kiện chỉ nhằm chứng minh rằng mảnh đất gia đình mình đã sử dụng qua nhiều thế hệ không đương nhiên là đất lấn chiếm.
Và để cơ quan quản lý nhà nước vừa bảo vệ được đất công, xử lý nghiêm những hành vi vi phạm, vừa không làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân.
Sau cùng, điều người dân cần không chỉ là những quy định pháp luật đúng đắn, mà còn là sự công bằng trong cách những quy định ấy được áp dụng.
Luật sư Lương Thành Đạt
Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis
#LuatSuThanhDat #LuatDatDai #LuậtViChanLy