Theo dự thảo mới nhất sửa đổi Luật Thuế Thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản, có hai phương pháp tính thuế TNCN cho giao dịch bất động sản:
• Thuế 20% trên lãi thực nhận
• Thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Cụ thể, bán bất động sản dưới 2 năm chịu thuế 10% trên giá bán; nắm giữ 2–5 năm chịu 6%; 5–10 năm chịu 4%; còn nếu trên 10 năm hoặc tài sản từ thừa kế thì chỉ 2% (tương đương mức hiện hành). Thời gian nắm giữ tính từ lúc cá nhân có quyền sở hữu/sử dụng (kể từ khi luật mới có hiệu lực) đến khi chuyển nhượng.
1. Chống đầu cơ, hạ nhiệt bong bóng: Mục tiêu trực tiếp và rõ ràng nhất của thuế lũy tiến theo thời gian giữ tài sản là giảm thiểu đầu cơ và bong bóng giá. Bằng cách tăng chi phí giao dịch cho các thương vụ “lướt sóng”, chính sách này làm nản lòng những nhà đầu cơ ngắn hạn.
Biện pháp này sẽ “làm giảm tính thanh khoản của các giao dịch mang tính đầu cơ (do thuế cao), trong khi tăng nguồn cung nhà ở cho người mua thực. Nhờ đó thị trường ổn định và lành mạnh hơn, loại bỏ sự tăng giá ảo do đầu cơ gây ra”. Nói cách khác, người đầu cơ sẽ phải cân nhắc kỹ vì lợi nhuận nhanh đã bị thuế làm hao hụt, còn người mua để ở hoặc đầu tư dài hạn thì không bị ảnh hưởng nhiều. Dòng tiền “nóng” rút bớt khỏi thị trường sẽ giúp giá bất động sản tăng chậm lại hoặc điều chỉnh về mức hợp lý, tránh bong bóng vỡ gây bất ổn.
2. Tác động đến cung – cầu và giá cả: Khi đầu cơ giảm, cầu ảo trên thị trường bị loại bỏ, chỉ còn lại cầu thực của người có nhu cầu ở hoặc đầu tư dài hạn. Đồng thời, những người nắm giữ nhiều BĐS ngắn hạn sẽ có xu hướng bán bớt tài sản (trước khi luật mới có hiệu lực hoặc sau thời hạn tối thiểu để giảm thuế) để tránh chịu thuế cao. Kết hợp hai yếu tố này, nguồn cung nhà đất cho người mua ở thực có thể tăng, trong khi cầu đầu cơ giảm, tạo áp lực cho giá giảm hoặc ổn định hơn.
3. Thị trường phát triển bền vững hơn: Về dài hạn, sự can thiệp này hướng tới một thị trường BĐS “phi đầu cơ”, nơi giá cả phản ánh giá trị sử dụng và cung cầu thực hơn là kỳ vọng lướt sóng. Điều này phù hợp với kinh tế thị trường hiện đại, khi chính phủ sử dụng công cụ thuế để khắc phục thất bại thị trường. Đầu cơ quá mức chính là một dạng thất bại thị trường (market failure) dẫn tới phân bổ nguồn lực kém hiệu quả: đất đai bị thổi giá, người cần không mua nổi, còn nguồn lực tài chính chảy vào đất thay vì sản xuất. Chính vì vậy, can thiệp bằng chính sách (như thuế) là cần thiết để buộc thị trường phản ứng theo hướng tăng cung (phát triển dự án) thay vì chỉ tăng giá. Một khi thị trường BĐS bớt sốt ảo, dòng vốn sẽ được giải phóng sang các khu vực khác của nền kinh tế, làm nền kinh tế cân đối và lành mạnh hơn.
4. Tránh tích tụ tài sản và bất bình đẳng: Ở tầm vĩ mô, chính sách này cũng góp phần hạn chế bất bình đẳng tài sản do bất động sản gây ra. Những chu kỳ sốt đất thường làm giàu cho một nhóm nhỏ có sẵn nhiều đất/tài chính, trong khi người thu nhập trung bình ngày càng xa tầm với nhà ở. Đánh thuế cao người mua đi bán lại nhanh nghĩa là đánh vào phân khúc nhà đầu tư giàu có (vì họ mới có khả năng ôm đất ngắn hạn nhiều), gián tiếp giúp người mua ở thực (đa số là trung lưu) có cơ hội hơn.
Tóm lại, dưới góc nhìn kinh tế thị trường, đánh thuế cao người lướt sóng BĐS là dùng bàn tay nhà nước điều tiết chỗ thị trường bất động sản đang vận hành méo mó. Chính sách này kỳ vọng sẽ giảm cơn sốt ảo, tăng nguồn cung thật, ổn định giá cả, giúp thị trường phát triển bền vững và gắn với nhu cầu thực chất hơn.
Luật sư Thành Đạt
|