Trong quá trình làm hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp đổi, đăng ký biến động, học viên và người hành nghề thường xuyên gặp phải những vướng mắc phát sinh từ thực tiễn tiếp nhận hồ sơ tại địa phương: mỗi nơi hiểu và áp dụng pháp luật khác nhau, yêu cầu thêm thành phần hồ sơ ngoài luật, hoặc xử lý chưa đúng thẩm quyền, trình tự.
Chuyên mục Góc giải đáp của VNLC tổng hợp và biên tập lại các tình huống thực tế do học viên phản ánh, kèm theo phân tích, viện dẫn pháp lý và kinh nghiệm xử lý hồ sơ từ chuyên gia, nhằm giúp anh/chị:
- Hiểu đúng quy định của pháp luật đất đai;
- Biết cách xử lý linh hoạt nhưng vẫn đúng luật;
- Giảm rủi ro bị trả hồ sơ, kéo dài thời gian giải quyết;
- Tự tin làm việc với bộ phận một cửa, UBND cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai.
Nội dung dưới đây được xây dựng trên nền tảng Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn mới, phù hợp cho học viên khóa cơ bản và người đang trực tiếp làm hồ sơ thực tế.
1. Cấp sổ lần đầu – có bắt buộc phải nộp bản trích đo địa chính không?
Câu hỏi (Nguyễn Hải)
Anh/chị ơi cho em hỏi một chút là em đang đi nộp hồ sơ cấp sổ lần đầu, thửa đất chưa có bảng trích đo mà em đọc luật thì bảng trích (nếu có) thôi ạ. Mà một cửa cứ bắt em phải có trích đo mới được nộp, không là người ta không nhận, cho em hỏi là có bắt buộc phải nộp trích đo không ạ? Trích đo này thì em sẽ phải xin ở đâu ạ. Em cảm ơn ạ
Trả lời – Chuyên gia VNLC:
Theo quy định về thành phần hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu với HGĐ, Cá nhân: Thành phần hồ sơ gồm (1) Đơn Đăng ký đất đai và (2) các giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) Theo điều 137 Luật đất đai 2024; (3) Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có) Quy định này có nghĩ, nếu có Sơ đồ hoặc Bản trích lục bản đồ địa chính (đối với nơi có Bản đồ địa chính) thì việc nộp thêm mảnh trích đo là “Không bắt buộc”
Câu hỏi tiếp (Nguyễn Hải)
Hiện tại họ cứ bắt em phải có bản trích đo đó thì mới nhận thì có cách giải quyết nào không? vì không có giấy đó họ không nhận hồ sơ của em ạ
Trả lời – Chuyên gia VNLC:
trong trường hợp không có bản đồ địa chính hoặc có nhưng chưa được duyệt,… thì phải thực hiện trích đo. Nên trong trường hợp này em nên chủ động nhờ đơn vị đo đạc đến đó và thực hiện thủ tục trích đo địa chính. Cơ quan có thẩm quyền ký xác nhận mảnh trích đo là Phòng kinh tế
2. Cấp GCN theo bản án chia thừa kế – người dân có phải tự đi làm trích đo không?
Câu hỏi (My pháp lý)
Anh/chị cho e hỏi với ạ:TH cấp sổ theo bản án (về phân chia thừa kế) thì phải chỉnh lý thửa đất đê lấy thông tin thửa đất mới. Thủ tục này người dân có buộc pải đi làm để lấy trích lục nộp kèm hs khi cấp giấy chứng nhận k ạ? Hay mình cứ nộp hs ở xã họ phải tự làm cho mình. E cảm ơn ạ
Trả lời – Chuyên gia VNLC:
Trường hợp cấp GCN theo bản án phân chia thừa kế là thủ tục Đăng ký biến động đất đai, do đã có sự thay đổi về người sử dụng đất và có thể có sự thay đổi về ranh giới, diện tích thửa đất (do phân chia tài sản). 1. Yêu cầu trong Thành phần Hồ sơ Theo quy định, trong hồ sơ đăng ký biến động, thành phần "Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất" thường được ghi nhận là thành phần "(nếu có)", áp dụng trong các trường hợp: • Người sử dụng đất có nhu cầu đo đạc để xác định lại kích thước các cạnh, diện tích của thửa đất. • Trường hợp cấp lại/cấp đổi GCN mà ranh giới không thay đổi nhưng cần xác định lại kích thước/diện tích. Do đó, về mặt hình thức nộp hồ sơ, không bị bắt buộc phải nộp mảnh trích đo nếu không có nhu cầu đo đạc lại hoặc nếu khu vực đó đã có bản đồ địa chính chuẩn và ranh giới không bị phân chia. Tuy nhiên, thủ tục cấp GCN theo bản án chia thừa kế thường dẫn đến việc xác lập thửa đất mới với ranh giới mới. VPĐKĐĐ phải tự thực hiện đo đạc nếu cần: Trong trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai mà GCN đã cấp (hoặc hồ sơ gốc) chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất, và người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới GCN , thì Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm thực hiện việc trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính.
3. Hồ sơ cấp sổ đang giải quyết nhưng bị cá nhân không có thẩm quyền giữ – xử lý thế nào?
Câu hỏi (Thúy phạm)
Em chào anh/chị em đang thực hiện thủ cấp cấp GCN QSDĐ lần đầu. Hồ sơ em nộp ở xã cũ và đang được xử lý vì em cũng hay hỏi tình hình giải quyết vụ này, nhưng trước khi sát nhập thì không hiểu lý do tại sao một chị theo thông tin em được biết chị này làm trưởng ban mặt trận tổ quốc thôn không hiểu sao lại cầm hồ sơ của khách hàng nhà em về. Giấy hẹn cũ thì em vẫn còn, em không biết là bây giờ em nên làm thế nào có lên qua xã cầm theo giấy hẹn cũ này bắt họ phải trả kết quả hay giải quyết ra sao ạ. Mong anh/chị cho em xin ý kiến, em cảm ơn ạ.
Trả lời – Chuyên gia VNLC:
Nghị định 151 quy định về trình tự, thủ tục nêu rõ: Nếu hồ sơ không đủ điều kiện cấp sổ thì (1) Trả lời bằng văn bản nêu rõ lý do không đủ điều kiện hoặc sửa đổi, bổ sung tài liệu; (2) Trả kết quả qua cổng dịch vụ công; (3) Tin nhắn sms.. Trường hợp cầm trả hồ sơ như trên lại là người ko có thẩm quyền là hành vi vi phạm pl; do vậy: (1) Em khiếu nại hành vi hành chính của cán bộ phụ trách hồ sơ; (2) Em yêu cầu phòng quản lý đất đai xã/phường tiếp tục thực hiện theo quy định hoặc trả lời bằng các hình thức nêu trên
4. Cấp đổi GCN nhưng thửa đất đã thay đổi diện tích, ranh giới
Câu hỏi (Đinh Lâm)
Anh/chị cho em hỏi là em đang thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng. Tuy nhiên phát sinh vướng mắc: GCN hiện tại là sổ cũ cấp năm 1991, trong khi hiện trạng thửa đất đã thay đổi so với thời điểm cấp sổ. Cụ thể, gia đình khách hàng có mua thêm một phần diện tích liền kề để làm lối đi, nên ranh giới, diện tích thực tế không còn trùng với thông tin trên GCN cũ. Trong trường hợp này, thủ tục xử lý đúng quy định cần thực hiện như thế nào để được cấp đổi GCN?
Trả lời – Chuyên gia VNLC:
Trường hợp này không đơn thuần là thủ tục Cấp đổi Giấy chứng nhận thông thường mà là thủ tục Đăng ký biến động dẫn đến Cấp mới Giấy chứng nhận vì thửa đất đã có sự thay đổi về ranh giới và diện tích do nhận chuyển quyền đối với phần diện tích liền kề. Như vậy đây là trường hợp "Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất có diện tích tăng thêm do thay đổi ranh giới so với Giấy chứng nhận đã cấp" Theo quy định: • Trong trường hợp thửa đất gốc đã có GCN, và phần diện tích tăng thêm là do nhận chuyển quyền sử dụng (mua bán phần liền kề) nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền, thì người sử dụng đất được thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng. Thủ tục này được thực hiện tại cấp tỉnh, thông qua Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Câu hỏi tiếp (Đinh Lâm): anh ơi, anh cho em hỏi thêm là cấp toàn bộ cho cả phần em mua của hàng xóm nhưng mà đất của hàng xóm họ chưa có sổ anh ạ và trong bản đồ địa chính phần đất mua đó vẫn trong hồ sơ địa chính đứng tên hàng xóm thì có cấp được theo dạng tăng thêm không anh
Trả lời – Chuyên gia VNLC:
Vẫn cấp được, theo Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Sau khi cấp GCN, cơ quan nhà nước sẽ tự cập nhật hồ sơ địa chính, không làm phát sinh vướng mắc cho người sử dụng đất nếu hồ sơ, nguồn gốc sử dụng phù hợp.
5. Sổ hộ gia đình – có phải cấp đổi ghi tên từng người trước khi tặng cho không?
Câu hỏi (Thùy phạm)
Anh/chị ơi cho e hỏi chút với ạ. Hiện tại sổ hồng nhà khách là hộ gia đình. Giờ muốn sang tên bố mẹ ạ. Em có liên hệ công chứng chỗ khách hàng bên em thì họ đang 2 có quan điểm khác nhau mà em đang không biết là Luật quy định cụ thể thế nào, em đọc cũng k thấy rõ ghi từng bước ra sao Một bên công công chứng nói phải đổi sổ từ hộ sang sổ ghi tên đầy đủ tất cả thành viên hộ gia đình. Sau đó mới làm hồ sơ cho/tặng và đổi sang tên bố mẹ và bên còn lại bảo đổi được từ hộ sang bố mẹ luôn được. Anh/chị nào có kinh nghiệm vấn đề này. Cho em xin ý kiến ạ. Em cảm ơn ạ.
Trả lời – Chuyên gia VNLC:
Vướng mắc của em liên quan đến sự khác biệt giữa thủ tục Cấp đổi GCN (để ghi tên thành viên) và thủ tục Đăng ký biến động (do chuyển quyền/tặng cho).
Vấn đề Hộ gia đình và Thành viên có chung quyền sử dụng đất (QSDĐ) Theo Luật Đất đai 2024:
+ Về bản chất: Việc cấp GCN cho "Hộ gia đình" trước ngày LĐĐ 2024 có hiệu lực sẽ được chuyển tiếp thành quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất. Các thành viên này có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Về việc ghi tên thành viên: Trường hợp GCN đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày LĐĐ 2024 có hiệu lực, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có NHU CẦU thì được cấp đổi sang GCN và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật. (THAM KHẢO ĐIỀU 27 VÀ ĐIỀU 259 LUẬT ĐẤT ĐAI 2024)
DO VẬY: Quan điểm thứ hai (chuyển thẳng từ hộ sang bố mẹ) là đúng trong trường hợp này, với điều kiện tất cả các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải cùng ký hoặc ủy quyền ký trong Hợp đồng tặng cho. Việc phải thực hiện thủ tục Cấp đổi GCN để ghi tên tất cả thành viên trước khi tặng cho là không bắt buộc nếu các thành viên đã xác định được và đồng ý giao dịch. Nếu các thành viên ký hợp đồng tặng cho, giao dịch này sẽ là cơ sở pháp lý cho việc cấp mới GCN đứng tên Bố mẹ (Bên nhận tặng cho) thông qua thủ tục Đăng ký biến động
HÃY THAM GIA KHÓA HỌC THỰC CHIỂN CÚNG CHÚNG TÔI
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-ĐH-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
FB: LUATTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P. YÊN HÒA, TP HÀ NỘI
CS2: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KĐT LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI