Đây là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm khi có nhu cầu chia đất cho con, làm sổ riêng hoặc thực hiện mua bán. Không ít trường hợp nghĩ rằng chi phí chỉ vài trăm nghìn đồng, nhưng khi nhận thông báo nghĩa vụ tài chính mới “giật mình” vì số tiền phải nộp cao hơn nhiều so với dự tính.
Hiện nay, pháp luật không còn sử dụng thuật ngữ “đất thổ cư” mà thống nhất gọi là đất ở. Theo quy định tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP), đất ở là loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Khi thực hiện thủ tục tách thửa đất ở trong năm 2026, chi phí phải nộp không chỉ phụ thuộc vào việc người sử dụng đất chỉ tách thửa hay tách thửa kèm theo chuyển nhượng, tặng cho, mà còn phụ thuộc vào diện tích thửa đất, số lượng thửa dự kiến tách và nhu cầu cụ thể của người sử dụng đất.
Trường hợp chỉ tách thửa để làm sổ riêng, người sử dụng đất thường phải nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận theo quy định. Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng thực tế thường không quá 100.000 đồng/sổ đối với hộ gia đình, cá nhân. Ngoài ra còn có phí thẩm định hồ sơ, tùy diện tích và địa phương.
Tuy nhiên, nếu việc tách thửa gắn với mua bán hoặc chuyển nhượng thì chi phí sẽ tăng đáng kể. Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% giá trị thửa đất. Đồng thời, theo Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC), thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2% giá chuyển nhượng. Điều này đồng nghĩa, nếu chuyển nhượng mảnh đất trị giá 2 tỷ đồng thì riêng thuế thu nhập cá nhân đã là 40 triệu đồng, chưa kể lệ phí trước bạ 10 triệu đồng và phí công chứng theo Thông tư 257/2016/TT-BTC. Tổng chi phí có thể lên đến vài chục triệu đồng.
Điểm đáng lưu ý là pháp luật có quy định miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế giữa vợ chồng, cha mẹ với con, ông bà với cháu hoặc anh chị em ruột. Đây là lý do nhiều gia đình lựa chọn hình thức tặng cho trong nội bộ để giảm nghĩa vụ tài chính.
Tóm lại, chi phí tách thửa đất thổ cư năm 2026 không cố định mà phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Vì vậy, trước khi thực hiện thủ tục, người dân nên tìm hiểu kỹ quy định và tính toán trước để tránh bất ngờ.