Khi tiến hành mua đất, nhà để ở hay để kinh doanh, nếu người mua chỉ đơn thuần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ để tiến hành thủ tục mua bán mà không tìm hiểu rõ các vấn đề rủi ro có thể xảy ra thì nguy cơ phải chịu mức thiệt hại về tài chính rất cao. Một trong những vấn đề quan trọng hay còn gọi là quy tắc “vàng” trước khi tiến hành mua bán đất, nhà mà người mua cần tìm hiểu để tránh tối đa việc Mua đất - Mua cả rủi ro chính là kiểm tra, xem xét thông tin quy hoạch sử dụng đất.
Khi tiến hành mua đất, nhà để ở hay để kinh doanh, nếu người mua chỉ đơn thuần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ để tiến hành thủ tục mua bán mà không tìm hiểu rõ các vấn đề rủi ro có thể xảy ra thì nguy cơ phải chịu mức thiệt hại về tài chính rất cao. Một trong những vấn đề quan trọng hay còn gọi là quy tắc “vàng” trước khi tiến hành mua bán đất, nhà mà người mua cần tìm hiểu để tránh tối đa việc Mua đất - Mua cả rủi ro chính là kiểm tra, xem xét thông tin quy hoạch sử dụng đất.
1.Quy hoạch sử dụng đất là gì?
Khái niệm quy hoạch sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật đất đai 2013, theo đó quy hoạch sử dụng đất được hiểu là việc lên kế hoạch, phân bổ sử dụng đất cho từng địa phương theo từng mục đích cụ thể trong một khoảng thời gian xác định. Như vậy, đất quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng của Nhà nước tại vùng đó. Một số loại đất quy hoạch phổ biến như là: đất quy hoạch đô thị, đất quy hoạch làm đường giao thông, công trình công cộng…
Người bán nhà hoặc người môi giới có thể gian dối trong việc cung cấp thông tin, thậm chí có những trường hợp chính người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch (trường hợp quy hoạch treo), hay cũng vì lòng tham, sợ người khác mua mất miếng đất có vị trí đẹp và giá rẻ nên người mua không tìm hiểu rõ các thông tin quy hoạch sử dụng đất dẫn đến tình trạng rất nhiều vụ thưa kiện xảy ra vì đã mua nhầm đất thuộc quy hoạch.
2.Tra cứu thông tin quy hoạch nhà đất.
Để hạn chế những rủi ro khi mua bán nhà đất hoặc các giao dịch khác liên quan đến đất đai người dân có thể xin, tra cứu thông tin về mảnh đất theo 4 cách sau:
Thứ nhất: Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở Văn phòng đăng kí đất đai hoặc UBND xã.
Căn cứ vào khoản 4 điều 28 Luật đất đai 2013: “4. Cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền trong quản lý, sử dụng đất đai có trách nhiệm tạo điều kiện, cung cấp thông tin về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.”
Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 quy định phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau: UBND cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của UBN;D cấp tỉnh UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND xã.”
Thủ tục xin cung cấp thông tin quy hoạch đất đai:
Theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT thủ tục cung cấp thông tin đất đai được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Phiếu đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch (theo mẫu số 01/PYC);
- Các giấy tờ xác định vị trí khu đất
Bước 2: Nộp hồ sơ
Tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác dữ liệu đất đai nộp Phiếu yêu cầu hoặc gửi văn bản yêu cầu đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã.
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết
- Khi nhận được phiểu yêu cầu, văn bản yêu cầu hợp lệ của tổ chức, cá nhân, cơ quan cung cấp dữ liệ đất đai thực hiện việc cung cấp dữ liệu cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu khai thác dữ liệu.
- Tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính (trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) cho tổ chức, cá nhân.
- Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do.
04 trường hợp không cung cấp thông tin theo quy định tại Điều 13 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT bao gồm:
- Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dụng không rõ ràng, cụ thể
- Phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên, địa chỉ cụ thể của cá nhân
- Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật
- Không thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Sau khi tổ chức, cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu.
Thời hạn cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện theo quy định sau:
+ Trường hợp nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo;
+ Trường hợp yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai dưới hình thức tổng hợp thông tin thì thời hạn cung cấp dữ liệu đất đai được xác định theo thỏa thuận giữa cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai và người có yêu cầu bằng hình thức hợp đồng.
Hiện nay, bên cạnh việc nộp hồ sơ trực tiếp tại trụ sở, thì nhiều địa phương đã hỗ trợ phương thức nộp hồ sơ trực tuyến thông qua cổng thông tin điện tử. việc làm này rất có lợi cho những trường hợp người yêu cầu cung cấp ở xa hay có khó khăn trong việc đi lại.
Thứ hai: kiểm tra thông tin quy hoạch về đất trực tuyến hoặc thông qua ứng dụng.
Phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến là một ứng dụng được thực hiện trên máy tính, máy tính bảng và điện thoại thông minh với điều kiện chúng được kết nối với internet. Người dùng chỉ cần truy cập vào địa chỉ hoặc tải phần mềm về máy thì dễ dàng có thể tra cứu thông tin về đất.
Chẳng hạn, khi muốn tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất:
- Ở Tp. HCM, người dân sẽ truy cập theo 2 cách sau:
+ Đối với máy tính: Truy cập vào địa chỉ:
https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn
+ Đối với thiết bị thông minh: Cài đặt ứng dụng “Thông tin Quy hoạch Thành phố Hồ Chí Minh”.
- Ở Hà Nội, người dân sẽ truy cập vào địa chỉ sau:
+ http://qhkhsdd.hanoi.gov.vn/
Những thông tin về đất sẽ được biết khi tra cứu tại phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến bao gồm:
+ Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
+ Khung giá đất, bảng giá đất đã được công bố;
+ Thông tin về các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Dữ liệu có trong cơ sở dữ liệu đất đai: Thửa đất, người sử dụng đất, quyền sử dụng đất, tình trạng pháp lý, lịch sử biến động, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Như vậy, thay vì khoảng thời gian chờ đợi cơ quan nhà nước phản hồi theo cách thứ nhất thì hiên nay người sử dụng đã tiết kiệm được rất nhiều thời gian. Tuy nhiên hiên nay, việc tra cứu thông tin đất đai trực tuyến vẫn chưa được sử dụng rộng rãi và có thể nhận thấy một vấn đề bất cập mà người sử dụng ứng dụng hay địa chỉ website có thể sẽ phải chịu đó chính là tình trạng cập nhật không kịp thời thông tin quy hoạch về đất trên ứng dụng hay trang website đó dẫn đến việc nhận chưa đầy đủ, chưa đúng thông tin về thửa đất.
Thứ ba: Xem quy hoạch trên thông tin trên giấy chứng nhận
Thường GCN cũng sẽ ghi đầy đủ thông tin chi tiết về tọa độ X, tọa độ Y trong bản vẽ sơ đồ. Thông thường thông tin về quy hoạch đất sẽ nằm trong phần ghi chú sẽ giúp người mua sẽ biết sơ lược về thông tin lô đất mà đang muốn mua.
Thứ tư: Thuê dịch vụ nhà đất tại địa phương để kiểm tra thông tin quy hoạch
Cách thức này tương đối chính xác và nhanh gọn, giúp người dân tiết kiệm thời gian, công sức nhưng đồng thời người dân sẽ phải trả một khoản phí cho dịch vụ này. Giúp người mua biết được miếng đất thuộc diện đất quy hoạch gì để đưa ra quyết định nhanh chóng hơn.
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
Hotline: 0325182518
Fanpage: Luật sư Thành Đạt/ Luật Vichanly Law
Zalo : 0325182518
Địa chỉ:
CS1: Phòng 1936, tòa HH4C, khu đô thị Linh Đàm, Nguyễn Hữu Thọ, Hoàng Mai, Hà Nội.
CS2: Phòng 1810, tòa HH1A, Khu đô thị Linh Đàm, Nguyễn Hữu Thọ,Hoàng Mai, Hà Nội
Xin chân thành cảm ơn!