Trong hoạt động của công ty cổ phần, bán cổ phần và chuyển nhượng cổ phần là hai khái niệm dễ gây nhầm lẫn nhưng có bản chất và hệ quả pháp lý khác nhau. Việc hiểu rõ sự khác biệt này giúp cổ đông và doanh nghiệp đưa ra quyết định phù hợp với chiến lược tài chính và quản trị công ty
Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất không được công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu.
Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực đều bị coi là vô hiệu. Theo quy định của pháp luật, trong một số trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thực hiện bằng giấy viết tay vẫn có giá trị pháp lý, bao gồm:
1. Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng vi phạm yêu cầu công chứng, chứng thực nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng, Tòa án có thể công nhận hiệu lực của hợp đồng theo yêu cầu. Cụ thể, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có giá trị khi:
- Bên mua đã thanh toán ít nhất 2/3 số tiền theo hợp đồng.
- Bên bán đã giao đất cho bên mua.
2. Theo Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nếu người sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thực hiện đúng quy định pháp luật về công chứng, chứng thực nhưng đã có chữ ký của các bên liên quan và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, họ vẫn có thể thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà không cần cung cấp hợp đồng chuyển nhượng theo quy định, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất. Điều này áp dụng cho các trường hợp sau:
- Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất.
- Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng đất viết tay có thể được công nhận trong những trường hợp cụ thể, tùy thuộc vào thời điểm ký kết hợp đồng, điều kiện chuyển nhượng, cũng như các nghĩa vụ đã thực hiện. Pháp luật quy định trong một số trường hợp, dù không có công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng mua bán đất vẫn có thể có giá trị pháp lý và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-VT-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 19006196
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.TRUNG HOÀ, Q.CẦU GIẤY, TP HÀ NỘI