Bảng giá đất mới và Nghị quyết 254/2025/QH15 đối với người sử dụng đất và thị trường BĐS

Chính thức bãi bỏ quy định khung giá đất – vốn là mức giá tối thiểu/tối đa do Chính phủ ban hành 5 năm một lần. Trên thực tế, cơ chế khung giá cố định này khiến giá đất Nhà nước và giá thị trường vênh nhau gấp nhiều lần, tạo nên tình trạng “2 giá đất” kéo dài, gây thất thu ngân sách và bất cập trong bồi thường giải phóng mặt bằng. Việc bỏ khung giá giúp xóa bỏ cơ chế hai giá này, giá đất Nhà nước sẽ dần sát giá thị trường phổ biến, qua đó tăng tính minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai.

Các địa phương đã gấp rút xây dựng bảng giá đất lần đầu theo Luật mới, với mặt bằng giá nhìn chung tăng đáng kể so với trước. Theo đánh giá chuyên môn, nhiều nơi giá đất 2026 tăng bình quân 20-40% so với bảng giá cũ, thậm chí một số vị trí đắc địa tăng cao hơn. Tại Hà Nội và TP.HCM, HĐND đã thông qua bảng giá đất mới với mức giá đất ở đô thị cao nhất xấp xỉ 700 triệu đồng/m² ở các quận trung tâm (tăng khoảng 1,5 lần so với khung giá cũ). Ở Đà Nẵng, chính quyền thậm chí đưa ra 2 phương án giá đất: phương án ban đầu theo tư vấn và phương án giảm 20% so với kết quả đó để “tránh sốc”, cân bằng tăng thu ngân sách với giảm gánh nặng tài chính cho dân và thu hút đầu tư. Dù chọn phương án giảm, bảng giá Đà Nẵng mới vẫn tăng bình quân đáng kể so với hiện hành, đặc biệt tại vùng ven đô thị hóa nhanh (các xã Hòa Vang, Hòa Tiến tăng cao nhất). Nhìn chung, bảng giá đất 2026 sẽ tiệm cận hơn giá thị trường BĐS, giúp nâng cao minh bạch, hạn chế thất thu ngân sách và đầu cơ. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, chi phí đầu tư của doanh nghiệp BĐS có thể tăng, tạo áp lực lên giá bán/giá thuê nhà ở. Các chuyên gia khuyến nghị địa phương triển khai giá đất mới theo lộ trình phù hợp, tránh gây “sốc giá”, đồng thời kiểm soát đầu cơ để thị trường phát triển ổn định, bền vững.

Bảng giá đất được áp dụng vào những trường hợp nào? Theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất là căn cứ tính hầu hết các nghĩa vụ tài chính về đất đai của hộ gia đình, cá nhân. ví dụ: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận đất ở cho hộ gia đình, cá nhân hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của họ; tính tiền thuê đất trả hàng năm (trừ trường hợp thuê qua đấu giá); tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập khi chuyển nhượng; tính lệ phí trước bạ, phí địa chính; tính tiền phạt vi phạm hành chính về đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại; làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đã có hạ tầng; v.v. Nói cách khác, đại bộ phận giao dịch và nghĩa vụ tài chính của người dân sẽ tính theo bảng giá đất. Chỉ một số trường hợp đặc thù mới cần định “giá đất cụ thể” (giá thẩm định riêng cho từng thửa) – chẳng hạn: khi Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho doanh nghiệp làm dự án; hoặc khi tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng cho dự án công (cần sát giá thị trường tại thời điểm thu hồi). Tuy nhiên, Nghị quyết 254/2025/QH15 đã mở rộng việc áp dụng bảng giá đất cho mọi đối tượng: nghị quyết quy định các nghĩa vụ tài chính về đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất… cho cả tổ chức, doanh nghiệp cũng sẽ căn cứ bảng giá đất, ngoại trừ một số ít trường hợp luật định phải định giá riêng. Việc này nhằm đơn giản hóa tính tiền sử dụng/tiền thuê đất, minh bạch và rút ngắn thủ tục so với trước đây khi doanh nghiệp phải chờ định giá cụ thể cho từng dự án. Như vậy, có thể nói bảng giá đất mới sẽ là cơ sở chung cho hầu hết người sử dụng đất (cả cá nhân lẫn doanh nghiệp) thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Chuyển mục đích sử dụng đất (cá nhân): Đây là trường hợp phổ biến khi người dân xin chuyển đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở (thổ cư) để xây nhà hoặc hợp thức hóa đất ở. Quyền lợi của người dân sau khi chuyển mục đích là giá trị đất tăng cao, đất ở được xây dựng nhà cửa, có sổ đỏ đất ở nên giao dịch thuận tiện. Tuy nhiên, để được chuyển mục đích, cá nhân phải xin phép cơ quan chức năng (trừ trường hợp luật cho phép miễn phép với một số diện tích nhỏ nằm xen kẹt trong thửa ở). Đất chuyển từ đất trồng lúa, đất rừng... còn đòi hỏi UBND cấp tỉnh thông qua nghị quyết đồng ý chuyển đổi, đảm bảo không phá vỡ quy hoạch và điều kiện chặt chẽ về bảo vệ tài nguyên. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích rất đáng lưu ý: Người dân phải nộp tiền sử dụng đất tính trên chênh lệch giá trị giữa loại đất mới và loại đất cũ. Trước năm 2026, thông thường khi chuyển lên đất ở, hộ gia đình phải nộp 100% khoản chênh lệch này (tức gần bằng mua đất từ Nhà nước). Với giá đất mới tăng cao, gánh nặng tài chính này là rất lớn – “rào cản” cho nhiều hộ muốn lên thổ cư. Hiểu được vướng mắc đó, Nghị quyết 254/2025/QH15 đã giảm sâu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích đối với đất vườn, ao gắn liền với đất ở của dân. Cụ thể, từ 1/1/2026, người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp cho diện tích trong hạn mức đất ở, 50% cho diện tích vượt hạn mức (nhưng không quá 1 lần hạn mức), và 100% cho phần diện tích vượt trên 1 lần hạn mức. Quy định này thực chất giảm 70% tiền sử dụng đất so với trước đây (với diện tích trong hạn mức), giảm 50% với phần vượt hạn mức vừa phải – giúp hộ gia đình, cá nhân giảm gánh nặng tài chính, thuận lợi chuyển đất ở. Bảng dưới đây tóm tắt mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn, ao sang đất ở theo quy định cũ và mới:

Tóm lại, hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận hoặc cho phép chuyển mục đích sẽ được hưởng đầy đủ quyền lợi về sử dụng và định đoạt đất đai, giúp họ bảo vệ tài sản, gia tăng giá trị đất và ổn định cuộc sống. Đổi lại, họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính một lần (tiền sử dụng đất, lệ phí) và trách nhiệm lâu dài (đóng thuế hàng năm, sử dụng đúng mục tiêu, chấp hành pháp luật đất đai). Với bảng giá đất mới, các khoản thuế, phí khi làm sổ đỏ, chuyển mục đích… đều tăng theo mặt bằng giá mới– dẫn tới rủi ro chi phí cao nếu bảng giá tăng đột biến. May mắn là NQ 254/2025/QH15 đã giảm bớt rủi ro này cho nhiều hộ dân có đất vườn ao, giúp họ giảm chi phí đến 70% khi hợp thức hóa đất ở. Do đó, nhìn chung người dân không phải lo “thuế/phí quá cao” ngoài khả năng, mà cần chủ động thực hiện thủ tục sớm để hưởng ưu đãi (vì mỗi hộ chỉ được giảm một lần trên một thửa). Trường hợp không thuộc diện ưu đãi, cá nhân vẫn nên cân nhắc kế hoạch tài chính vì giá đất tăng sẽ kéo chi phí làm sổ, chuyển mục đích tăng tương ứng.