Hiện nay, việc vay vốn bằng tài sản thế chấp, cụ thể là thế chấp quyền sử dụng đất đang diễn ra khá phổ biến. Đất đang thế chấp tại ngân hàng nghĩa là đang đảm bảo khoản vay của khách hàng thông qua hợp đồng thế chấp. Những mảnh đất đang thế chấp thường sẽ có giá tốt, vị trí đắc địa mà rất nhiều người mong muốn được sở hữu, thế nhưng, ít ai biết việc có thể mua bán được đất đang thế chấp ngân hàng. Vậy làm thế nào để có thể mua bán đất đang thế chấp ngân hàng đồng thời hạn chế được tối đa những rủi ro trong quá trình mua bán?
Tại khoản 8 Điều 320 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp là “không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này”. Với khoản 5 Điều 321 quy định quyền của bên thế chấp: “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật”. Qua những căn cứ pháp lý trên, khi thế chấp tài sản tại ngân hàng, bên thế chấp sẽ bị hạn chế một số quyền, trong đó có quyền chuyển nhượng, việc mua bán tài sản thế chấp sẽ được thực hiện khi mà bên nhận thế chấp là ngân hàng đồng ý.
Trên thực tế, việc mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng đem lại một số lợi ích đồng thời cũng có một số rủi ro nhất định, việc người mua nắm bắt được những rủi ro đó trong quá trình mua bán sẽ tránh “tiền mất tật mang”:
Thứ nhất, về những lợi ích mà việc mua bán đất đang thế chấp ngân hàng đem lại. Những mảnh đất đang thế chấp ngân hàng sẽ có một mức giá rẻ hơn giá đất trên thị trường. Về phía người bán, hạn chế việc bị ngân hàng phát mãi tài sản, nghĩa là việc mua bán sẽ giúp họ tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả tiền thế chấp ngân hàng. Về phía người mua, khi nhà đất được đem đi thế chấp là đã được ngân hàng kiểm định kỹ trước khi họ nhận thế chấp, nên khi mua sẽ tránh được những rắc rối liên quan đến pháp lý như: mua đất đang có tranh chấp, mua đất nằm trong quy hoạch.
Thứ hai, về những rủi ro khi mua bán đất đang thế chấp ngân hàng. Khi bên thế chấp không trả được nợ cho ngân hàng, tài sản sẽ được xử lý theo quy định pháp luật. Nhiều người khi mua bán đối với tài sản thế chấp thường giao tiền cọc cho bên bán mà không biết rằng, ngân hàng mới là bên đang quản lý tài sản và là bên quyết định có đồng ý bán cho bên mua hay không, vậy nên việc đưa tiền cho bên bán có thể vô nghĩa. Bên cạnh đó, số tiền bỏ ra để mua bán đất đang thế chấp ngân hàng cần phải bằng hoặc hơn số tiền thế chấp (bao gồm cả gốc lẫn lãi), và nhiều khi người mua không biết rõ là đến thời điểm mua thì cả tiền vay cả gốc lần lãi là bao nhiêu. Cuối cùng là, khi mua đất thế chấp, người mua khó có thể xem được những giấy tờ liên quan đến đất muốn mua, khó lắm bắt được thông tin liên quan đến thửa đất, vì giấy tờ do bên ngân hàng quản lý và lưu giữ nếu chỉ nghe thông tin mô tả từ phía người bán.
Nhìn chung, để tránh được những rủi ro đó, khi mua đất đang thế chấp tại ngân hàng, cần xác định đất có thực sự thế chấp bên ngân hàng hay thế chấp của tổ chức tín dụng nào khác. Trong quá trình trao đổi, cũng không nên vì vị trí của mảnh đất thuận lợi mà vội vàng giao dịch đặt cọc trước với bên bán. Đồng thời, bên mua cần yêu cầu bên bán cung cấp những giấy tờ trong giao dịch thế chấp đất tại ngân hàng, đặc biệt là những giấy tờ pháp lý liên quan đến việc ngân hàng chấp nhận việc vay vốn thế chấp tài sản là đất để cân nhắc việc mua bán đất đang thế chấp ngân hàng bằng các cách:
+ Yêu cầu người bán cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản photo để nhờ công chứng viên kiểm tra thông tin nhà đất đó có giao dịch nào không.
+ Yêu cầu bên bán dẫn trực tiếp đến ngân hàng nơi thế chấp đất xác minh hồ sơ vay của đất đang thế chấp.
+ Yêu cầu bên bán cung cấp hợp đồng thế chấp để xem mô tả chi tiết về đất đang thế chấp, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-TL-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.
CS2: CHÙA HÀ, VĨNH YÊN, VĨNH PHÚC