Mua nhà trên giấy hay theo ngôn ngữ pháp lý là “nhà ở hình thành trong tương lai” là hình thức mua nhà hiện nay được nhiều người lựa chọn. Tuy nhiên, nếu không nắm rõ các quy định về pháp luật thì nguy cơ phải chịu những rủi ro khi thực hiện hình thức mua bán này là rất lớn. Do đó, để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người mua, bài viết này chúng tôi sẽ đưa ra những loại giấy tờ pháp lý mà người mua nhà trên giấy cần lưu ý.
Mua nhà trên giấy hay theo ngôn ngữ pháp lý là “nhà ở hình thành trong tương lai” là hình thức mua nhà hiện nay được nhiều người lựa chọn. Tuy nhiên, nếu không nắm rõ các quy định về pháp luật thì nguy cơ phải chịu những rủi ro khi thực hiện hình thức mua bán này là rất lớn. Do đó, để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người mua, bài viết này chúng tôi sẽ đưa ra những loại giấy tờ pháp lý mà người mua nhà trên giấy cần lưu ý.
Nhà ở trên giấy là gì?
Quy định pháp luật hiện nay không có định nghĩa cho thuật ngữ “mua bán nhà trên giấy”, tuy nhiên theo thực tiễn sử dụng thuật ngữ này có thể hiểu đây là hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, do đó, căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Nhà ở trên giấy có được mua bán không?
Theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, hiện nay nhà nước ta cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai. Và việc mua bán này phải đáp ứng được các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh và các quy định khác theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, theo Điều 54 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
2. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này.”.
Như vậy, theo quy định trên chủ đầu tư dự án bất động sản có thể bán nhà, công trình xây dựng trong tương lai.
Vậy trước khi mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý gì?
Trước khi mua nhà ở hình thành trong tương lai người mua nên kiểm tra 2 văn bản bảo chứng khi mua nhà trên giấy gồm: Văn bản thông báo dự án đủ điều kiện bán nhà do Sở Xây dựng cấp và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Nếu thiếu một trong 2 loại giấy tờ này, người mua nên cân nhắc lại quyết định mua nhà đang xây.
Vì sao chúng ta phải cần có hai loại giấy tờ trên?
Thứ nhất, về Văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai do Sở Xây dựng công bố có ý nghĩa dự án đã hoàn tất đầy đủ hồ sơ pháp lý, đồng thời hoàn thành xong phần móng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, đây là thời điểm hợp pháp mà chủ đầu tư dự án được phép huy động vốn từ khách hàng. Đây được coi là sự công thêm về tính an toàn của dự án. Bởi lẽ, để được cấp phép huy động vốn chủ đầu tư dự án phải đảm bảo các điều kiện mà pháp luật quy định, ngoài ra chủ đầu tư còn phải cam kết đảm bảo việc huy động vốn đúng mục đích. Qua đó, giúp đảm bảo tối đa các quyền và lợi ích chính đáng hợp pháp của người mua, giúp người mua có thể an tâm và đặt niềm tin hơn vào dự án.
Thứ hai, về chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Theo Điều 56 của Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ năm 2015, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng đã ký kết.
Ngoài ra, người mua cần thực hiện thêm 4 bước rà soát sau:
- Bước 1, kiểm tra năng lực chủ đầu tư bằng các câu hỏi: Chủ đầu tư có năng lực bất động sản tốt không? đã được chấp thuận, được phép huy động vốn hay chưa?
- Bước 2, người mua yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp thông tin dự án đã được cấp phép xây dựng hay chưa? Hoặc tại thời điểm mở bán, dự án đã hoàn tất xây dựng phần móng chưa?
- Bước 3, người mua cần đề nghị xem hợp đồng mẫu, trước khi ký, rà soát điều khoản hợp đồng về chất lượng công trình được quy định ra sao, có đảm bảo đúng như khi giới thiệu dự án không? Cách xác định các khoản phí, chi phí phát sinh (hiện tại và tương lai) như thế nào? Có quy định chi tiết về cách tính diện tích căn hộ (bao gồm các tiêu chí đo đạc) và cam kết về lối đi chung không?
- Bước 4, người mua cần đọc kỹ điều khoản phạt khi vi phạm hợp đồng và làm rõ tình huống nếu nhà được bàn giao trễ hơn so với cam kết trong hợp đồng thì chủ đầu tư có phương án giải quyết không và cách giải quyết như thế nào? Nếu căn hộ được bàn giao không đúng mẫu (thiết kế bản vẽ, nhà mẫu) so với cam kết thì phương án giải quyết ra sao? Người mua cũng nên kiểm tra điều khoản bất khả kháng khi chậm hoặc không thể bàn giao nhà là gì? Người mua có thể thảo luận, yêu cầu giải thích hoặc đề nghị giải pháp về các điều khoản này trước khi ký hợp đồng.
Những loại giấy tờ của chủ đầu tư cần kiểm tra khi có ý định mua bất động sản hình thành trong tương lai:
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư;
- Hồ sơ pháp lý của dự án bất động sản;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư;
- Giấy phép xây dựng của dự án bất động sản: Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 quy định các công trình được miễn giấy phép xây dựng rơi vào các nhóm: Bí mật Nhà nước, khẩn cấp; Công trình tạm; Xây dựng dùng vốn đầu tư công được duyệt đúng quy định. Các công trình sửa chữa cải tạo bên ngoài; Quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp phép; Công trình nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên cũng được miễn giấy phép xây dựng. Ngoài ra, các loại công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế xây dựng; nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, có quy hoạch chi tiết 1/500; trường hợp cá biệt nhà cấp IV tại nông thôn chưa có quy hoạch chi tiết cũng thuộc nhóm miễn giấy phép xây dựng. Trừ các trường hợp này, dự án bất động sản cần phải có giấy phép xây dựng trước khi đưa vào khởi công.
Cuối cùng, người mua phải tìm hiểu về điều khoản thanh toán. Người mua phải lưu ý, đồng tiền dùng để thanh toán trong hợp đồng phải là Việt Nam Đồng, về tiến độ thanh toán phải gắn liền với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng. Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Khi nhận nhà, thanh toán 90-95% giá trị hợp đồng, số còn lại thanh toán khi chủ đầu tư bàn giao Giấy nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng).
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-DT-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.