Việc người dân mua đất nhưng đất đó chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa sang tên khá phổ biến. Tùy thuộc vào từng thời điểm mua bán khác nhau mà có cách xử lý khác nhau. Dưới đây là những điều người dân cần biết về đất mua trước 2008.
1. Đối với đất chưa được cấp Sổ đỏ
Hiện nay, khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định:
1. Các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 của Nghị định này:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
c) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.
Trước đây, Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định mốc thời gian đất đang sử dụng chưa được cấp Sổ sau thì sẽ có thể được cấp Sổ mà không cần làm thủ tục chuyển quyền gồm:
- Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho trước 01/01/2008.
- Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01/01/2008 - trước 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
- Đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước 01/7/2014.
Có thể thấy, Luật mới đã mở rộng khoảng thời gian được cấp Sổ với đất nhận chuyển nhượng không giấy tờ thành 01/7/2014 thay vì mốc 01/01/2008.
Theo đó, so với trước đây thì quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân mua đất trước 01/7/2014, trong đó có cả mốc thời điểm trước năm 2008 trong quy định cũ.
Người dân cần lưu ý 01 số quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước năm 2008 sau:
1.1 Mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn được cấp Sổ đỏ
Như đã đề cập bên trên, có thể thấy khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã quy định về việc đất do nhận chuyển nhượng trước 01/7/2014 mà không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì vẫn có thể được cấp Sổ đỏ.
Theo đó, khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hay nói cách khác, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực (nghĩa là hợp đồng bằng giấy viết tay có chữ ký của các bên vẫn được công nhận).
1.2 Người mua được đứng tên Sổ đỏ nếu đủ điều kiện cấp
Quy định trên cũng nêu rõ:
[...] người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Trong quy định này cần chú ý 02 vấn đề:
Vấn đề 1: Người đang sử dụng đất được quyền thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và Giấy chứng nhận sẽ đứng tên mình thay vì phải tìm “chủ đầu tiên” để họ đứng tên.
Vấn đề 2: Chỉ được cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu đủ điều kiện.
1.3 Việc chuyển nhượng được công nhận dù đất không có giấy tờ
Từ 01/8/2024, việc chuyển nhượng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật đất đai 2024 chỉ được công nhận nếu xảy ra trước ngày 01/7/2014.
Trường hợp chuyển nhượng trong giai đoạn từ 01/7/2014 đến trước ngày 01/8/2024 thì đất phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
1.4 Hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận
Thực hiện như thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định của pháp luật đất đai.
2. Đối với đất đã được cấp Sổ đỏ
Căn cứ khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trường hợp đất đang sử dụng là đất do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho trước 01/8/2024 mà bên nhận chuyển quyền chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền theo quy định thì thủ tục xin cấp Sổ như sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ
- Đơn Đăng ký biến động (theo Mẫu số 11/ĐK).
- Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp chỉ có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập nhưng bên chuyển quyền không trả Sổ cho bên nhận chuyển quyền.
- Trường hợp nhận chuyển quyền mà không có hợp đồng, văn bản theo quy định thì nộp:
- Đơn Đăng ký biến động.
- Bản gốc Sổ đỏ, Sổ hồng.
- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của các bên.
Bước 2. Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để niêm yết công khai về việc làm cấp Sổ lần đầu cho người nhận chuyển quyền.
Trường hợp không rõ địa chỉ của bên chuyển quyền: Văn phòng đăng ký đất sẽ đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.
Bước 3. Sau thời hạn 30 ngày mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất thực hiện việc cấp Sổ cho bên nhận chuyển quyền.
Trường hợp bên chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận đã cấp thì thực hiện việc hủy Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-HN-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
CS 1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, TRUNG HOÀ, CẦU GIẤY, HÀ NỘI
CS 2: PHÒNG 1936, HH4C LINH ĐƯỜNG, KĐT LINH ĐÀM, HOÀNG MAI, HÀ NỘI