Trong quá trình hành nghề, nhận được rất nhiều yêu cầu giải quyết vụ việc của khách hàng liên quan đến các giao dịch dân sự về vay tài sản nhưng đều được “biến tướng” thành mua bán tài sản. Ngoài các khoản vay phải chịu lãi suất “cắt cổ” thì bên vay còn phải ký kết với bên cho vay một giao dịch mua bán tài sản (giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà hoặc tài sản đăng ký khác) với giá trị chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế. Mục đích của việc ký kết các giao dịch dân sự này là để “ràng buộc” trách nhiệm của bên vay phải thực hiện hợp đồng vay.
Trong quá trình hành nghề, nhận được rất nhiều yêu cầu giải quyết vụ việc của khách hàng liên quan đến các giao dịch dân sự về vay tài sản nhưng đều được “biến tướng” thành mua bán tài sản. Ngoài các khoản vay phải chịu lãi suất “cắt cổ” thì bên vay còn phải ký kết với bên cho vay một giao dịch mua bán tài sản (giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà hoặc tài sản đăng ký khác) với giá trị chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế. Mục đích của việc ký kết các giao dịch dân sự này là để “ràng buộc” trách nhiệm của bên vay phải thực hiện hợp đồng vay. Trường hợp bên vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ hoặc thanh toán tiền vay gốc và lãi suất theo thỏa thuận thì bên cho vay sẽ yêu cầu bên vay phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản, thực tế nhiều trường hợp bên cho vay còn “ngấm ngầm” tự đi thực hiện thủ tục sang tên và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tài sản khi bên vay vẫn đang thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Chỉ khi bên cho vay đã thế chấp cho một bên thứ 3 hoặc chuyển nhượng cho một bên thứ 3 thì lúc này bên vay mới tá hỏa về việc đất đã bị chuyển nhượng cho một người khác hoặc đang thế chấp tại Ngân hàng náo đó.
Như vậy rõ ràng, ở đây đang tồn tại hai giao dịch, giao dịch vay tài sản và giao dịch mua bán tài sản. Các loại tài sản thường được dùng để “ràng buộc” bên vay là các tài sản có đăng ký, như nhà đất, ô tô, xe máy đổi lại bên vay sẽ được vay các khoản tiền và phải trả lãi suất.
Trong thực tiễn xét xử, khi xảy ra tranh chấp, các bên đương sự đều đưa ra được cả hợp đồng vay tài sản và cả hợp đồng mua bán tài sản, bên cho vay được sang tên và có yêu cầu bên vay tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán tài sản hoặc đòi tài sản là nhà đất. Lúc này, thực sự là một vấn đề khó khăn để nhận biết giao dịch nào là thật, giao dịch nào là giả tạo?
Xem xét điều kiện để thực hiện hai giao dịch trên:
+ Về chủ thể: Khi tham gia giao dịch các chủ thể đều có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phụ hợp với giao dịch dân sự được xác lập, mục đích của nội dung giao dịch không trái pháp luật, hình thức của giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật (Điều 117 BLDS 2015).
+ Đối với giao dịch vay tài sản: Căn cứ Điều 463 BLDS 2015 quy định hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Hình thức của hợp đồng vay có thể bằng văn bản hoặc lời nói, lãi suất trong hợp đồng vay có thể theo sự thỏa thuận giữa các bên. Do đó, nếu căn cứ vào chủ thể, nội dung, hình thức của các giao dịch thì hầu hết các hợp đồng vay tài sản đều là giao dịch hợp pháp.
+ Đối với giao dịch mua bán (chuyển nhượng) nhà đất được xác lập giữa các bên thì đều lập hợp đồng bằng văn bản được công chứng, chứng thực phù hợp với quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng, có giấy biên nhận tiền của bên bán (tức là bên vay). Rõ ràng, căn cứ theo Điều 430 BLDS 2015 và Điều 167 Luật đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng nhà đất cũng là hợp pháp theo quy định.
Tuy nhiên, một nguyên tắc cơ bản khi thực hiện các giao dịch dân sự là khi các chủ thể tham gia giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện (khoản 2 Điều 3 BLDS 2015). Vậy thực tế khi tham gia hai giao dịch trên thì các chủ thể tham gia giao dịch có hoàn toàn tự nguyện? Bản chất bên vay chỉ có mong muốn được vay tài sản nhưng để bảo đảm được vay tài sản thì bên vay phải ký hợp đồng mua bán tài sản theo yêu cầu của bên cho vay. Rõ ràng, không có sự thống nhất về ý chí của bên bán (tức là bên vay tiền, mục đích để vay tiền, đảm bảo cho thực hiện nghĩa vụ vay tiền), đối với bên mua (tức là bên cho vay) thì biết rõ việc ký kết hợp đồng mua bán đó sẽ có lợi cho mình để “ràng buộc” bên vay có nghĩa vụ trả nợ chứ thực chất cũng không có mục đích mua bán rõ ràng. Đối với giá chuyển nhượng trên hợp đồng mua bán cũng để giá “ảo” theo đề xuất của hai bên nên thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường.
Việc các bên ký hợp đồng mua bán tài sản là để nhằm che giấu việc bên cho vay cho bên vay tài sản. Do đó, căn cứ Điều 124 BLDS 2015, giao dịch dân sự bị che giấu là giao dịch vay tài sản còn hiệu lực, còn giao dịch mua bán là giao dịch giả tạo sẽ bị vô hiệu
Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:
“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập, hai bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Tuy nhiên, có những trường hợp sau khi được sang tên cho bên mua (tức bên cho vay) thì ngay lập tức bên mua đã đi thế chấp ngân hàng hoặc bán qua tay cho người thứ ba. Vậy những trường hợp đó xử lý như thế nào?
Theo Công văn hướng dẫn số Công văn số 64/TANDTC-PC ban hành ngày 03/04/2019 có hướng dẫn trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật. Vậy giao dịch thế chấp đó có bị vô hiệu không?
Tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự quy định:
“...2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa. …”
Cụm từ “chuyển giao bằng một giao dịch khác” tại khoản 2 nêu trên phải được áp dụng theo nghĩa rộng. Không chỉ những giao dịch nhằm chuyển giao quyền sở hữu như: Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn nhà ở; chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất... mà cả những giao dịch nhằm chuyển giao những quyền về sở hữu đối với tài sản hoặc quyền về sử dụng đối với thửa đất.
Đối với thế chấp tài sản, mục đích của thế chấp là người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, trong trường hợp nghĩa vụ đó không được bên thế chấp thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì phải giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp. Vì vậy, phải xem thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện; để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình thì phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản.
Cho nên, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu.
-DT-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 19006196
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.