Trên thực tế hiện nay có rất nhiều dự án bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng, người mua nhà liệu có phải chịu rủi ro gì không?
Việc chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp không còn là chuyện mới, điều này là hết sức bình thường bởi để có nguồn tài chính xây dựng dự án, hầu như chủ đầu tư nào cũng mang dự án đi thế chấp.
Tuy nhiên, hiện nay đang tồn tại một thực tế là nhiều doanh nghiệp vô tư bán nhà đã thế chấp cho khách hàng mà không thực hiện giải chấp, dồn khách hàng vào cảnh dở khóc dở cười trước nỗi lo mất nhà.
Trước đây, chúng tôi có dịp tư vấn cho những khách hàng mua nhà tại dự án Eco Grenn Tower (Quận Hoàng Mai, Hà Nội). Sau khi vỡ tiến độ tại dự án Eco Green Tower ,chủ đầu tư dự án Công ty CP Sông Đà 1.01 đã chuyển nhượng dự án cho Công ty TNHH Thương mại và Đầu tư bất động sản Bình Minh và được đổi tên thành Viễn Đông Star.
Câu chuyện xảy ra, khi người dân mua căn hộ trên không được bàn giao nhà đúng tiến độ, và sau đó được biết chủ đầu tư đã thế chấp dự án tại ngân hàng.
Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được bán khi có các điều kiện sau:
Thứ nhất, đã xây xong móng.
· Thứ hai, có văn bản của Sở Xây dựng thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán.
· Thứ ba, có bảo lãnh bán nhà của ngân hàng.
· Thứ tư, nếu đã thế chấp thì phải được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán.
Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 về “Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai” quy định có thể không cần giải chấp nếu như được bên mua và bên nhận thế chấp đồng ý không giải chấp.
Nếu việc mua bán nhà có bảo lãnh của ngân hàng, kể cả trường hợp chủ đầu tư cố tình làm sai như bán nhà chưa được giải chấp, thì ngân hàng sẽ có trách nhiệm kiểm soát, bảo đảm mọi điều kiện mua bán và việc giao nhà (cùng với quyền sở hữu) cho người mua. Luật đã quy định rõ “nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng” thì ngân hàng bảo lãnh có nghĩa vụ “hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng”.
Như vậy, dù nhà ở có bị thế chấp trong trường hợp đã có bảo lãnh ngân hàng thì người mua cũng không lo việc bị siết nợ. Đồng thời, nếu nhà đã bán nhưng chủ đầu tư vẫn mang dự án đi thế chấp (chỉ được phép thế chấp những căn hộ chưa bán), thì người mua cũng sẽ vẫn được pháp luật bảo vệ.
Nhưng trên thực tế, người mua nhà vẫn là người chịu thiệt thòi. Bởi không được cấp sổ đỏ dẫn đến tài sản vốn thuộc quyền sở hữu của mình không thể thực hiện các giao dịch thế chấp vay tiền hay mua bán, tặng cho… Xác định mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng gần như rơi vào thế bị động,“cầm dao đằng lưỡi” khi phải đối mặt với rất nhiều rủi ro.
Tuy nhiên, về bản chất nếu người mua đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình thì sẽ được sở hữu căn nhà đó mặc dù chưa có sổ đỏ và theo luật quyền sở hữu nhà của họ phải được bảo vệ.
Ls Thành Đạt
Tư vấn dự án bất động sản
MỌI THẮC MẮC QUÝ KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI:
Hotline: 03.2518.2518
Fanpage: Luật sư Thành Đạt/ Luật Vì Chân Lý
Zalo: 03.2518.2518
Địa chỉ: CS1: Phòng 1936, Tòa HH4C, Khu đô thị Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội.
CS2: Phòng 1810, Tòa HH1A, Khu đô thị Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội.
Trân trọng cám ơn!