Trong giao dịch bất động sản, việc đặt cọc trước nay không hề hiếm có. Tuy nhiên, trong những năm gần đây cụm từ “hứa mua, hứa bán” đã dần trở nên phổ biến hơn, và giao dịch này đang phổ biến trên thị trường bất động sản. Hợp đồng hứa mua hứa bán có nội dung bên bán nhận tiền của bên mua và cam kết sẽ bán cho bên mua khi có hợp đồng mua bán. Như vậy, bên nhận tiền “hứa” bán bất động sản cho bên trả tiền và cả hai bên ký vào văn bản này. Vậy, loại hợp đồng này có đúng với quy định của pháp luật và có rủi ro gì không?
Trên thực tế, việc hứa mua, hứa bán diễn ra trong một số trường hợp cụ thể như người sử dụng đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất cần bán nhưng đang trong giai đoạn chờ tách thửa hoặc vẫn đang còn thế chấp, hay dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Tuy nhiên, việc “hứa mua, hứa bán” không được quy định trong Bộ luật dân sự và Luật đất đai, vì thế đây là hành vi thỏa thuận mang lại nhiều rủi ro.
Cụ thể, khác với đặt cọc, hợp đồng hứa mua hứa bán không phải là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ để giao kết và thực hiện hợp đồng và cũng không bắt buộc phải thực hiện. Các bên có thể lựa chọn ghi hoặc không ghi điều khoản “đặt cọc” vào trong hợp đồng. Nếu có trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước theo quy định tại Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP và sẽ không bị phạt cọc.
Tuy nhiên, vì không có ràng buộc về mặt pháp lý, giữa các bên dễ phát sinh các tranh chấp liên quan. Nhiều trường hợp bên hứa mua đã giao cho bên hứa bán một khoản tiền nhưng về sau lại không hoàn thành giao dịch và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi những vấn đề phát sinh như: Đất chưa giải chấp được khi đã đến hạn thỏa thuận của các bên, đất không đủ điều kiện tách thửa hoặc dự án hình thành trong tương lai là dự án “ma” hay không thể hoàn thành. Vì vậy, người mua cần cân nhắc kĩ khi đặt bút ký vào những hợp đồng hứa mua bán bất động sản đang trong tình trạng chưa đủ điều kiện để giao dịch theo đúng quy định của pháp luật nhằm tránh trường hợp hợp đồng vô hiệu ngay từ lúc ký và không được pháp luật bảo vệ.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-DT-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 19006196
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.